- Pastikan rumah dalam keadaan baik
“Baiki rumah sebelum jual ? Macam membazir je.”
Cuba bayangkan korang sebagai pembeli datang ke rumah untuk view. Belum je masuk rumah lagi, korang nampak sampah tak bersapu di bahagian porch dengan pakej pagar tercabut dan berkarat. Belum lagi masuk ke dalam rumah. Bila korang jejak je kaki ke dalam rumah, bersepahnya rumah dan kerosakannya pula sana-sini. Jadi, apa first impression korang?
First impression yang baik sangat penting untuk menarik minat pembeli yang datang view. Pembeli akan nilai samada berbaloi atau tak untuk beli rumah tersebut. Jadi, sebelum korang mengambil keputusan nak jual rumah, tak salah untuk korang lihat setiap inci rumah untuk kenal pasti apa yang korang patut baiki dan kemas terlebih dahulu.
Nak menaikkan lagi seri rumah, boleh cat dinding rumah dengan warna putih sekiranya warna cat telah luntur. Nampak macam remeh, tetapi keadaan rumah yang bersih dan kelihatan menarik merupakan salah satu faktor yang boleh menambat hati dan menarik minat pembeli.
- Tetapkan harga mengikut nilai pasaran dan harga permintaan
“ Saya dah tetapkan harga jualan ikut nilai pasaran tetapi kenapa sampai sekarang masih tak ada orang nak view?
Sebelum korang tetapkan sesuatu harga, korang kena tahu apa tu perbezaan antara nilai pasaran dan harga permintaan. Korang boleh buat kajian terlebih dahulu untuk kenal pasti harga permintaan di kawasan rumah sebelum tetapkan harga jualan. Sekiranya harga jualan lebih tinggi dari harga permintaan, confirm susah nak dapatkan pembeli.
Sebagai contoh, nilai pasaran adalah RM450,000 manakala harga permintaan adalah RM390,000. Sekiranya korang tetapkan harga jualan lebih daripada RM390,000, sudah pasti susah nak dapatkan pembeli. Untuk pastikan boleh bersaing dengan rumah yang untuk dijual di satu kawasan perumahan yang sama, korang bolehlah buat study terlebih dahulu.
Faktor penting sebelum tetapkan harga jualan adalah kenal pasti keadaan rumah. Pastikan harga jualan tersebut bersesuaian dengan keadaan rumah samada renovated, basic atau memerlukan repair. Janganlah tetapkan harga jualan mengikut harga rumah yang telah direnovate sekiranya rumah korang itu jenis basic ataupun memerlukan repair.
- Bersedia dengan kos-kos terlibat
Jangan terkejut. Bukan pembeli sahaja yang kena keluarkan kos untuk membeli rumah, penjual pon ada kos-kos yang dikenakan. Antara kos yang terlibat dalam penjualan hartanah adalah:
- Legal fees
Legal fees termasuklah kos peguam memang tinggi. Kos yang tinggi ini bukanlah semata-mata untuk penguruskan pertukaran nama di atas geran semata-mata, banyak kerja-kerja belakang tabir yang kena diuruskan dan peguam yang dilantik turut menanggung liabiliti yang besar menjaga anak guaman mereka.
Sekiranya ingat menjimatkan kos, bolehlah menggunakan satu peguam dengan pembeli. Namun, melantik peguam sendiri adalah lebih baik kerana mereka akan menjaga kepentingan korang sebagai pemilik.
- Professional fees
Sekiranya menggunakan khidmat perunding hartanah, korang dikehendaki membayar 3.18% dari harga jualan rumah. 3.18% ini akan ditolak dari deposit 10% yang telah dibayar oleh pembeli ke dalam Client Account agensi. Bunyi macam banyak tetapi korang dapat menjimatkan masa dan tenaga untuk mencari pembeli kerana perunding hartanah yang dilantik akan memudahkan uruskan korang. Termasuklah kos pengiklanan, membawa viewing, submit loan untuk pihak pembeli dan sebagainya. Senang cerita, korang hanya perlu goyang kaki dan bagi kerjasama sahaja. Tak perlu sakit kepala melayan kerenah pembeli.
- Cukai Keuntungan Harta dan Tanah (CKHT)
Cukai Keuntungan Harta dan Tanah (CKHT) atau dalam bahasa Inggerisnya dipanggil sebagai Real Property Gain Tax (RPGT) merupakan satu cukai yang dikenakan ke atas keuntungan bersih jualan hartanah. “Rumah yang lebih dari 5 tahun pun kena juga ke?” Ya, pada 2019 hartanah yang melebihi 5 tahun akan dikenakan cukai juga. Berikut merupakan peratusan cukai yang dikenakan keatas keuntungan bersih mengikut tahun:
| Tahun pertama | 30% |
| Tahun kedua | 30% |
| Tahun ketiga | 30% |
| Tahun keempat | 20% |
| Tahun kelima | 15% |
| Lebih dari 5 tahun | 5% |
Jangan takut dengan angka-angka ni. Untuk pengetahuan korang, cukai ini hanyalah dikenakan ke atas keuntungan bersih sahaja dan ada cara untuk kurangkannya dengan melakukan penolakan terhadap kos legal fees, agency fees (sekiranya menggunakan khidmat perunding hartanah), kos renovation (pastikan ada bukti resit) dan lain-lain.
- Lock in period
Lock in period ni merupakan tempoh pinjaman dan korang tak boleh jual rumah sekiranya belum cukup masa. Selalunya dalam 3-5 tahun, bergantung dengan bank dan pakej loan yang korang ambil. Sekiranya korang jual juga, korang akan dikenakan penalti. Jadi sebelum jual rumah, korang boleh semak semula loan agreement samada terdapat lock in period atau tak.
- Sediakan dokumen yang lengkap
Berikut merupakan dokumen yang diperlukan:
- Salinan geran rumah
- Salinan perjanjian jual beli rumah (Sale and Purchase Agreement)
- Salinan IC pemilik rumah
- Salinan perjanjian pinjaman rumah yang hendak dijual
- Resit bayaran Cukai Tanah dan Cukai Taksiran terkini
- Utiliti bil
“Salinan SNP saya hilanglah. Nak buat macamana?
Sekiranya SNP korang hilang tak tahu pergi mana, korang boleh dapatkan satu salinan daripada pihak bank yang biaya pinjaman perumahan korang. Bayaran akan dikenakan untuk setiap salinan. Salinan tersebut akan dipost atau diemailkan.
Semua dokumen yang telah disediakan mestilah diberikan kepada perunding hartanah yang telah korang lantik. Tujuannya untuk menyemak maklumat berkaitan rumah yang nak dijual seperti, jenis hakmilik, saiz, jenis pegangan, kaveat dan lain-lain.
Perunding hartanah akan berikan dokumen tersebut kepada peguam korang untuk penyediaan SNP setelah pembeli sign Letter Offer pinjaman perumahan. Bukan itu sahaja, ini juga memudahkan dan menjimatkan masa. Tak adalah tercari-cari dokumen apabila peguam minta nanti.
- Melantik Perunding Hartanah Berdaftar
Nak jual rumah ni merupakan suatu kerja yang renyah. Sekiranya korang tak tahu selok-belok dalam hartanah dan tak nak serabutkan kepala, bolehlah melantik perunding hartanah yang berdaftar dengan LPPEH. Perunding hartanah akan uruskan dari A-Z. Sebelum berususan dengan mana–mana perunding hartanah, pastikan selidik dahulu latar belakang mereka dan pastikan mereka berdaftar.
“Macamana nak selidik?
Senang saja. Langkah pertama, minta bisnes kad untuk pastikan nama penuh dan maklumat estate agency mereka. Langkah kedua, buat semakan di website LPPEH; http://search.lppeh.gov.my/
- Buat temujanji dengan perunding hartanah
Setelah yakin yang mereka itu berdaftar, bolehlah menghubungi mereka untuk tetapkan temujanji untuk perunding hartanah melakukan inspection. Semasa inspection, mereka akan memeriksa rumah dan menangkap gambar untuk tujuan pengiklanan. Mereka akan menerangkan proses jual beli dan memberi nasihat dari segi harga jualan berdasarkan kajian pasaran semasa dan keadaan rumah.
- Tandatangan Letter of Appointment (LOA)
Kepentingan untuk sign Letter of Appointment adalah merupakan bukit hitam putih dan untuk mengelakkan sebarang kekeliruan. Dalam LOA ini mengandungi term dan condition, maklumat agensi hartanah, maklumat perunding hartanah, maklumat hartanah, harga jualan dan jenis lantikan.
Ada tiga jenis lantikan iaitu:
- General ataupun adhoc : Owner melantik lebih dari seorang perunding hartanah untuk menguruskan jualan. Professional fees dibayar kepada perunding hartanah yang berjaya mendapatkan pembeli dan menguruskan jualan rumah tersebut.
- Eksklusif – Hanya seorang perunding hartanah yang boleh menguruskan jualan. Sekiranya owner ada direct pembeli, owner perlu diserahkan kepada perunding hartanah yang telah dilantik. Tempoh lantikan eksklusif ini adalah selama 3 bulan atau 6 bulan dengan pilihan untuk lanjutan tempoh.
- Sole – Owner melantik seorang ejen hartanah, tetapi masih mepunyai hak untuk menguruskan jualan hartanah tersebut sendiri.
- Bersedia dengan viewing
Pastikan rumah dalam keadaan kemas dan bersedia sebelum pembeli datang untuk tengok rumah. Sekiranya rumah tersebut ada penyewa, maklumkan terlebih dahulu kepada mereka supaya mereka bersedia.
- Tandatangan Agreement to Purchase (ATP)
Agreement to Purchase akan ditandatangani oleh tuan rumah, pembeli, perunding hartanah sebaik sahaja pembeli bersetuju untuk beli rumah korang. ATP ini merupakan kontrak sah yang menunjukkan tuan rumah dan pembeli bersetuju untuk memulakan proses jual beli. Dalam ATP ini mengandungi maklumat hartanah, maklumat tuan rumah,maklumat pembeli, term and condition, maklumat agensi hartanah, maklumat perunding hartanah, harga jualan dan ruangan other condition.
- Melantik peguam
Sebagai penjual rumah, korang ada dua pilihan samada melantik peguam sendiri ataupun tumpang menggunakan satu peguam dengan pembeli. Tak dinafikan, korang dapat menjimatkan kos dengan berkongsi peguam. Tetapi diingatkan, peguam tersebut mewakili pembeli dan akan menjaga kepentingan serta mendahulukan mereka sekiranya berlaku apa-apa masalah.
Sekiranya, korang ingin melantik peguam sendiri sendiri tetapi tak kenal mana-mana penguam, korang boleh gunakan peguam yang dikenali oleh perunding hartanah tersebut kerana mereka lebih mengetahui gerak kerja mereka.