13 Sebab Loan Rumah Tak Lulus
“Aik! Macamana loan rumah saya tak boleh lulus ni?”
Untuk pengetahuan, pihak Bank akan tengok ‘3C’ sebelum meluluskan permohonan loan. 3C ni mewakili character, capital dan capacity pemohon sesuatu loan itu. Secara general, “character” merujuk mepada corak kredit korang ataupun corak pembayaran semula pinjaman, “capital” merujuk kepada jumlah simpanan dan deposiT yang pemohon ada dan yang terakhir, “capacity” merujuk kepada DSR.
Selain daripada kesilapan pemohon itu sendiri, faktor pemilihan hartanah juga boleh mempengaruhi permohonan loan korang. Nak tahu lagi lanjut?
Baca sampai habis kenapa loan rumah tak lulus!
- Oh no! DSR barai
Benda pertama yang bank akan tengok adalah DSR. DSR merupakan singkatan kepada Debt Services Ratio atau dalam bahasa Melayunya kita panggil sebagai Nisbah Khidmat Hutang. DSR ini merupakan satu formula ratio yang bank guna untuk kirakan kelayakan pinjaman loan. Setiap bank lain-lain DSR yang telah ditetapkan. Secara purata DSR yang telah ditetapkan adalah 60%-70%. Dan pastikan DSR korang antara 30%-40%. Sekiranya komitmen bulanan korang terlampau tinggi, peluang untuk diluluskan loan amatlah rendah.
- Tak lepas syarat NDI
Net disposable income (NDI) dengan maksud mudahnya kita panggil sebagai kos sara hidup. Untuk korang lebih faham lagi, NDI adalah gaji bersih korang tolak semua komitmen yang korang ada termasuk komitment baru. Tak guna juga kalau DSR cantik tapi NDI tak lepas. Rata-rata bank akan ambil kira NDI supaya korang tak rasa terbeban dengan komitmen sendiri. Setiap bank telah tetapkan berapa kadar NDI dan berbeza mengikut cawangan, lokasi, status (berkahwin atau bujang), jumlah tanggungan dan lain-lain. Pihak bank akan tolak permohonan korang sekiranya tak lepas syarat NDI yang telah ditetapkan.
Sebagai contoh:
Bank ABC telah menetapkan syarat NDI paling minimum sebanyak RM1500 untuk di bandar. Setelah gaji bersih ditolak jumlah komitment sedia ada dan komitmen baru (monthly installment rumah baru), tinggal baki sebanyak RM800 sahaja. Memandangkan tak mencapai syarat minimum NDI, jadi permohonan korang akan ditolak.
- Tak ada hutang langsung
“Mesti loan saya lulus sebab saya bebas hutang.” Untuk pengetahuan korang, pihak bank susah nak luluskan loan sekiranya korang langsung tak ada apa-apa pinjaman. “Aik! Kenapa pula?” Sebab pihak bank tak dapat nak trace corak pembayaran pinjaman korang samada bayar on time atau tak. Penyelesaiannya adalah korang bolehlah buat ASB Financing atau kad kredit. Tapi bukan buat hari ni apply ASB Financing atau kad kredit, esok dah boleh apply loan. Korang kena tunggu untuk beberapa bulan untuk direkodkan dalam CCRIS.
- Rekod CCRIS tak cantik
Central Credit Reference Information System (CRRIS) merupakan satu sistem yang diselia oleh Biro Kredit di bawah Bank Negara Malaysia (BNM) yang merekodkan semua pinjaman korang. Biro Kredit mendapatkan maklumat daripada institusi kewangan peserta, iaitu semua bank perdagangan, bank Islam, bank pelaburan, institusi kewangan pembangunan, sebahagian syarikat insurans, pengeluar instrumen pembayaran dan institusi pemulihan berlesen, syarikat pembinaan, syarikat pemajakan kredit dan agensi kerajaan.
Ada tiga perkara yang akan direkodkan dalam laporan CCRIS korang; pinjaman terkumpul, akaun perhatian khas dan permohanan pinjaman atau kemudahan kredit yang dibuat dalam tempoh setahun. Pihak bank akan menilai status disiplin atau corak pembayaran pinjaman korang melalui laporan CCRIS ni. Rekod yang cantik adalah ‘0’. Kalau report CCRIS korang meriah dah serupa nombor telefon, jangan pula korang salahkan pihak bank jika loan tak lulus. Siapa suruh korang culas dalam settlekan bayaran pinjaman korang?
“Tapi saya nak juga buat pinjaman rumah. Macamana nak buat ni?”
Boleh. Tak ada masalah. Tetapi ada syaratnya. Korang wajib bersihkan rekod-rekod yang tak cantik tu selama 12 bulan terlebih dahulu. Dah cantik, barulah boleh apply loan.
- Rekod CTOS
CTOS adalah Credit Tip-Off Service yang datangnya dari pelbagai sumber awam seperti Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM), Jabatan Pendaftaran Negara (JPN), Jabatan Insolvensi Malaysia (JIM), notis dari akhbar, penerbitan prosiding undang-undang dan warta kerajaan.
Melalui report CTOS ni, pihak bank boleh semak status muflis, tindakan undang-undang status kes, pemilikan dan info perniagaan. Salah satu sebab kenapa bank tak luluskan pinjaman korang adalah korang tak bayar pinjaman dan bil-bil utiliti (bil telefon, elektrik, air). Bukan itu sahaja, sekiranya korang dikenakan tindakan litigasi termasuklah status bankrap akan menjejaskan peluang korang untuk mendapatkan pinjaman.
- Tak kawal penggunaan had kad kredit
Swipe! Swipe! Swipe! Memang seronok guna kad kredit untuk berbelanja. Yang tak seronoknya apabila korang telah menggunakan lebih 70% dari had kredit yang diberikan oleh bank. Pihak bank akan anggap korang cashless dan tak reti nak menguruskan kewangan sendiri. Jadi, korang gunakanlah kad kredit apabila terdesak sahaja. Jangan biasakan diri untuk swipe, swipe, swipe!
- Baki gaji dalam akaun bank
Dapat gaji hari ni, esok lusa gaji dalam bank tinggal RM10. Sekiranya korang langsung tak ada simpanan peribadi, hal ini akan bagi bad impression kepada pihak bank. Pihak bank akan anggap korang tak ada kekuatan dari segi kewangan.
- Status pekerjaan
Sekiranya korang bekerja di syarikat berstatus sendirian berhad (Sdn Bhd) atau Enterprise, pastikan korang ada surat pengesahan kerja yang menunjukkan korang bekerja dekat situ. Selain itu, status pekerjaan “kontrak” juga akan mempengaruhi kelulusan pinjaman loan korang.
Bukan itu sahaja, bank juga susah nak luluskan loan korang sekiranya korang suka bertukar-tukar kerja dalam masa yang singkat. Pastikan korang berstatus kerja tetap (permanent), atau dah kerja lebih 6 bulan.
- Dokumen tak lengkap
Dokumentasi yang lengkap dari A-Z untuk permohonan loan sangat penting. Contoh dokumen yang diperlukan adalah:
- Salinan ic
- Slip gaji (6 bulan)
- Bank statement (6 bulan)
- EA form
- Confirmation letter
- Penyata tahunan EPF
- Dokumen sokongan ( contoh: ASB,Tabung Haji etc)
Dokumen yang korang kena sediakan bergantung kepada jenis kerja samada kerja makan gaji atau berbisnes. Tak lengkap je satu dokumen, mentah-mentah je loan korang kena reject.
- Pemaju, pemilik rumah atau pembeli bankrup
Pemaju atau pemilik rumah yang bankrup secara automatiknya 100% telah hilang kelayakan ke atas rumah atau aset diorang. Berdasarkan Seksyen 8 Akta Insolvensi 1967, orang yang bankrap tidak dibenarkan untuk menguruskan hartanya sendiri dan segala aset dan harta akan menjadi hak KPI. Oleh itu, segala transaksi atau urusan berkaitan harta bankrap hanya boleh dibuat oleh KPI.
Walau bagaimanapun, rumah tersebut masih boleh dijual dan tak menjadi masalah kalau korang nak beli secara CASH.Tetapi urusannya leceh dan makan masa sangat lama nak settle. Yang menjadi masalah, apabila korang nak beli secara loan. Confirm tak akan lulus kerana salah satu syarat untuk kelulusan pinjaman adalah penjual atau pembeli tak bankrap.
- Pemaju kena blacklist
Sebelum korang nak beli mana-mana rumah, pastikan korang selidik latar belakang pemaju terlebih dahulu. “Nak semak dekat mana?” Korang boleh buat semakan dekat website Kementerian Perumahan dan kerajaan Tempatan untuk kenal pasti pemaju-pemaju yang dah kena blacklist ni. Antara sebab pemaju-pemaju ni kena blacklist adalah tak ada lesen, gagal membayar kompaun, pemaju ingkar award Tributal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR), terlibat dengan projek terbengkalai dan lain-lain. Jadi tak hairanlah kalau bank tak nak luluskan pinjaman sekiranya korang nak beli rumah yang pemajunya dah kena blacklist.
- Rumah terletak di kawasan berisiko
Sangat penting untuk korang kaji dulu lokasi rumah yang korang nak beli. Sekiranya rumah yang korang nak beli tu terletak di kawasan yang selalu berlaku tanah runtuh atau banjir, ada risiko bank tak akan luluskan pinjaman korang.
- Baki leasehold tinggal sikit
Untuk pengetahuan korang, ada sesetengah bank akan lihat berapakah baki leasehold yang masih tinggal. Semakin berkurang baki leasehold yang tinggal, semakin susah bank nak luluskan loan kerana nilai hartanah akan berkurangan mengikut baki yang tinggal. Walaupun begitu, ini tak bermakna hartanah berstatus leasehold itu tak bagus.
Sekarang korang dah tahu sebab-sebab loan tak lulus. Jadi, korang janganlah bersedih sekiranya loan tak lulus. Cuba ambil masa untuk memperbaiki kewangan dan cantikkan profile korang terlebih dahulu. Yang paling penting, korang mestilah buat semakan kelayakan loan terlebih dahulu. Dari situ, boleh tahu anggaran harga rumah yang boleh beli nanti. Kenalah berpijak di bumi yang nyata dan ukurlah baju di badan sendiri.
Salam hormat.